10 de Marzo de 2004

A vueltas con el precio de la vivienda

Benigno VALDÉS

Eclipsados sus análisis económicos por los de otros organismos internacionales como el Fondo Monetario, el Banco Mundial o la Comisión Europea, la OCDE pareció perder el norte cuando, hace sólo unas semanas, afirmó que España corre el peligro de una «repentina y severa caída del precio de la vivienda». En particu-lar, cometió el error de olvidar que la marcha de una economía depen-de mucho de las decisiones que las familias tomen hoy, y que esas de-cisiones están guiadas por lo que las familias esperan que ocurra en el futuro. Así pues, el mensaje de la OCDE no fue, en efecto, prudente. Pero eso no quiere decir que fuese falso por imposible. Pues si bien el precio no tiene por qué caer, y aún menos de forma severa, el riesgo de que lo haga no es nulo, aumenta cada día y el Ministerio de la Vivienda no da señales de vida. Trataré de exponer mis razones para afirmar todo esto.

El precio caerá severamente si a su nivel actual se produce alguno de estos sucesos: una gran contracción de la demanda, un gran aumento de la oferta, o ambas cosas a la vez. Pues bien, hay una forma segura de que lo último ocurra, a saber, que arraigue entre los ciudadanos la expectativa de que el precio va a desplo-marse. Porque eso llevaría a los inversores en viviendas desocu-padas (hay tres millones de ellas) a ponerlas a la venta (¡sálvese quien pueda!), y a las familias a posponer sus planes de compra (¿para qué pagar hoy 100 por la vivienda si existe la expectativa de adquirirla mañana por 50?). Así pues, la pregunta clave es esta: ¿Qué podría generar semejante expectativa? Teniendo en cuenta que a veces se forman expectativas sobre el futuro econó-mico de forma muy peregrina, es probable que unos cuantos in-formes como el de la OCDE lo hicieran. Por eso el citado informe ha sido tan criticado: por inoportuno.

Inoportuno, sí; pero no exactamente erróneo. Pues si un informe, de la OCDE o de quien sea, puede generar la expectativa de que el precio de un activo va a hundirse, es que ese activo está sobrevalorado; es decir, su precio debe contener un elemento de burbuja especulativa. ¿Es eso lo que le ocurre al precio de la vi-vienda? Yo estoy convencido de que sí. Los análisis economé-tricos sugieren que alrededor del 85 por ciento del incremento del precio en los últimos años se ha basado en fundamentales econó-micos (aumento de la renta familiar disponible y bajo coste de financiación principalmente), y el 15 por ciento restante es pro-ducto de una pura burbuja especulativa (los inversores compran masivamente ese activo, contribuyendo así al aumento de su precio, porque creen que va a revalorizarse más que los otros activos; es decir, el precio sube porque se espera que suba). Si esos estudios son correctos (yo creo que sí lo son), ahora mismo no hay razón para esperar que el precio de la vivienda esté a punto de desplomarse: la combinación 85/15 no es en sí misma explosiva y los fundamentales económicos pueden mantener el precio en el nivel alcanzado.

Pero es evidente que no pueden sostener aumentos en el precio de igual valor porcentual que el de los últimos años: la combinación 85/15 pronto empezará a invertirse. No está de más, por lo tanto, pedir a los gobiernos autónomos, los muni-cipios, la administración central y la banca, que hagan cuanto sea posible para frenar el incremento del precio. El objetivo ha de ser ajustarlo a la inflación o incluso acercarlo a cero durante unos cuantos años, pues las burbujas explotan.

Quizá fue éste el mensaje que con tan poca prudencia emitió la OCDE. Mañana podrían emitirlo otros, y no sería de razón insistir en criticarles. Digo esto consciente de lo que implica y un poco disgustado con la ministro del ramo, pues acaba de afir-mar que todos cuantos decimos que hay que frenar la burbuja, o que ésta existe en primer lugar, somos unos irresponsables. Pues bien, yo pienso justo lo contrario, a saber, que lo seríamos si, llegados a este punto, dejásemos de decirlo.

Hemos aceptado el escarnio del encargado de la OCDE en España por haber cometido una imprudencia, y nos hemos calla-do ante el cúmulo de desatinos salidos del Ministerio de Vivienda, que han sido mucho peor. Hasta el día de hoy, sus propuestas no han hecho más que asustar y, como mínimo, han puesto al sector de la construcción en «stand-by». ¿Cómo podría ser de otro mo-do, si al fin y al cabo lo que de verdad da miedo no es el Boletín de la OCDE sino el BOE? Vale ya de globos sonda; es hora de dar ideas. Hay muchas viviendas desocupadas y es casi seguro (en economía no podemos hacer experimentos en laboratorio) que un alto porcentaje lo están porque sus propietarios ven la Ley de Arrendamientos actual como un ins-trumento cercano a la expropiación legal. Que en realidad lo sea o no, es ahora irrelevante. Lo que cuenta es que eso impide que las viviendas vacías se pongan en alquiler. Así, tal vez lo práctico sea sustituir esa ley por otra que proporcione incentivos suficientes para la creación de un mercado de alquiler, porque en rea-lidad ese mercado hoy no existe.

¿Que eso favorece a los «ricos»? ¿Y qué, si de paso también favorece a los pobres? Se trata de reducir el coste del alquiler y tal como están las cosas no veo más forma de hacerlo que con un aumento de la oferta. Desde luego, como no va a conseguirse es subsidiando a los inquilinos. Dada la actual oferta de viviendas de alquiler, pequeña en volumen y elasticidad (¿por causa de la ley de arrendamientos?), ese tipo de subsidio será absorbido por los propietarios vía aumento de pre-cios. Póngase este proceso de traslación del subsidio en perspecti-va dinámica (varios años en el futuro) y la espiral «mayor precio, mayor subsidio» sólo complicará más las cosas.

Apuesto a que Solbes tiene al menos una parte de razón: «Tal vez con modificar la ley de arrendamientos urbanos daría-mos un gran paso». Y las medidas complementarias, que las pien-se el Ministerio, en vez de ocupar el tiempo despistando a todo el mundo y matando mensajeros.